9 Dicembre 2022
Quanto conviene il rent to buy? Vantaggi e svantaggi da considerare

Quanto conviene il rent to buy? Vantaggi e svantaggi da considerare

Acquistare una casa è sempre una scelta importante che comporta l’assunzione di responsabilità, sia dal punto di vista di crescita personale, ma anche sotto l’aspetto economico. Gli aiuti e gli incentivi sembrano non essere abbastanza e di conseguenza i giovani spesso non possono permettersi una casa di proprietà. Una forma di compravendita che può rivoluzionare il settore immobiliare è il rent to buy, che ha la finalità di agevolare chi non può accedere nell’immediato a un mutuo e non ha a disposizione il denaro per l’acquisto di un immobile.

Molto spesso la formula rent to buy viene confusa con l’affitto con riscatto, ma se si indaga bene ci sono molte differenze. Quest’ultimo, infatti, si basa semplicemente su un riscatto degli affitti pagati.

Rent to buy ha un significato diverso e si impone come modalità alternativa nella quale il proprietario consegna fin da subito l’immobile al compratore, che per un periodo (di solito tre anni) paga un affitto, quindi non diventa subito il proprietario. Trascorso il tempo definito il compratore può decidere se acquistare l’immobile e sottrarre una parte dei canoni pagati.

In questo articolo vedremo nel dettaglio come funziona questa formula e come è possibile acquistare una casa con il rent to buy a Torino, Milano o Roma.

Contratto rent to buy: di cosa si tratta

Pensiamo ad una giovane coppia che vorrebbe coronare il sogno di vivere insieme in una casa propria. La situazione d’incertezza in cui viviamo oggi, in molti casi non permette di accedere ad un mutuo per poter realizzare questo desiderio. Un’ipotesi da considerare è la formula “affittare per comprare”.

Chi non ha ancora una situazione economica stabile può usufruire di questo contratto in accordo con il locatore.

Vediamo nel dettaglio come funziona.

Il contratto di rent to buy con notaio prevede una scrittura privata tra il locatore e il compratore. Deriva da una formula di vendita di diritto anglosassone diffusa in Italia solo nel 2014 con il decreto definito “Sblocca Italia”.

Il contratto di rent to buy può essere definito come una fusione di due contratti:

  • Contratto di affitto;
  • Contratto di vendita preliminare.

Alla stipula il proprietario consegna l’immobile all’acquirente, il quale si impegna a versare un canone mensile per un periodo definito contrattualmente. Il corrispettivo mensile pagato è, però, superiore ad un normale canone di locazione, in quanto una parte costituisce l’affitto, mentre l’altra un’acconto sul prezzo finale dell’immobile, paragonabile ad una caparra sull’acquisto futuro. Nell’ipotesi di mancata vendita, infatti, questo importo costituisce un’indennizzo al venditore.

Successivamente l’acquirente decide se acquistare l’immobile oppure lasciarlo. In caso di acquisto potrà sottrarre dal prezzo una parte dei canoni d’affitto pagati.

In definitiva nel rent to buy la proprietà non viene subito trasferita, ma rimane al venditore fino al momento del rogito.

Il rent to buy è usato per immobili, sia nuovi che usati, anche in caso di cantieri in costruzione e per uso ufficio, box auto e tanto altro.

Il legislatore ha previsto un contenuto contrattuale flessibile, che lascia alle parti la libertà di stabilire gli aspetti del rapporto negoziale. Tra le cose che possono decidere quando si stipula in contratto ci sono:

  • L’ammontare del prezzo d’acquisto dell’immobile;
  • La durata del periodo di locazione;
  • L’importo e la periodicità dei canoni di affitto;
  • La parte che dovrà essere scontata dal corrispettivo finale per l’acquisto.

In caso di inadempimento del proprietario, quest’ultimo dovrà restituire la parte dei canoni pagati per l’acquisto, maggiorata degli interessi. Se, invece, l’inadempiente è il futuro acquirente, dovrà restituire l’immobile e perderà il diritto di riscatto dei canoni, che saranno incassati dal venditore come indennità.

 

Pro e contro della formula rent to buy

Ora che abbiamo visto il rent to buy come funziona, andiamo ad indagare i vantaggi e gli svantaggi per entrambe le parti.

Di sicuro il primo aspetto che risalta è la possibilità di avere a disposizione un immobile da subito senza acquistarlo, quindi senza doversi affidare ad un mutuo.

Mettendoci nei panni dell’acquirente, ecco i vantaggi principali:

  • Avere la disponibilità di un immobile pur non disponendo nell’immediatezza di liquidità; 
  • Non pagare da subito imposte per l’immobile, come l’IMU.
  • Essendo il rent to buy un contratto che prospetta l’acquisto, può essere trascritto nei registri pubblici, scongiurando la vendita a terzi.

Anche il proprietario può usufruire di molti vantaggi, tra cui:

  • Il Contratto può prevedere clausole per salvaguardare il mancato adempimento dell’inquilino qualora decida di non acquistare l’immobile;
  • Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

Uno degli aspetti positivi, infine, è senza dubbio, la possibilità di definire liberamente l’ammontare del canone e la durata.

Nonostante tutti gli aspetti vantaggiosi, bisogna sottolineare che ci sono dei contro che scoraggiano soprattutto i compratori. Possiamo riassumerli così:

  • Il compratore non può godere di tutte le tutele connesse alla locazione;
  • In caso di mancato pagamento dei canoni o mancato acquisto dopo il periodo di rent, il proprietario dovrà rivolgersi al giudice competente per ritornare in possesso dell’immoblile.

Quest’ultimo motivo è la discriminante per cui l’importo del canone mensile previsto in un contratto rent to buy è più alto rispetto ad un normale canone di locazione, cosicché il proprietario possa trattenere una parte dei canoni come un risarcimento per la mancata vendita.

Rent to buy Torino, Milano o Roma: in Italia funziona?

Il rent to buy è una formula che in Italia non ha avuto subito un grande successo e risulta ancora poco usata. 

La causa principale ha natura fiscale, poiché la quota mensile richiede una doppia contabilità, con conseguente onerosità e di organizzazione fiscale.

Nonostante questo, ci sono molti casi in cui la formula rent to buy risulta vantaggiosa rispetto all’acquisto tradizionale.

Per usufruire di tutte le agevolazioni è indispensabile affidarsi a specialisti nel settore immobiliare a Torino https://taitimmobiliare.it/ supporta i clienti nei contratti di acquisto o vendita ed è specializzata in rent to buy a Torino.

La formula può risultare complessa ed è importante la reale esperienza del consulente.